Giải pháp phát triển 10 khu đô thị dọc Metro Số 1

Sở Quy hoạch Kiến trúc TP HCM đang lấy ý kiến chuyên gia về dự thảo “Quy chế quản lý kiến trúc đô thị”, trong đó có việc quy hoạch 10 khu đô thị quanh các nhà ga tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên). Phạm vi quy hoạch ở 11 phường của TP Thủ Đức, tổng diện tích hơn 577 ha, dài 14,8 km.

Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc, dọc tuyến Metro số 1 có quỹ đất lớn để phát triển các trung tâm dịch vụ đa chức năng và chuyên ngành, khu nhà cao tầng. Việc phát triển các khu đô thị dọc metro nhằm cải thiện không gian, cảnh quan theo hướng hiện đại, văn minh, phát huy các di sản văn hóa.

Đánh giá cao ý tưởng này, TS Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP HCM cho biết, việc phát triển các khu đô thị dọc Metro số 1 đi theo xu thế chung của thế giới với mô hình TOD (Transit Oriented Development). Theo đó, ở những đầu mối giao thông sẽ phát triển đô thị, dân cư và các loại hình dịch vụ. Việc tập trung dân cư xung quanh các nhà ga vừa tạo môi trường sống tiện ích cho người dân và cũng là nguồn khách dồi dào sử dụng metro, tạo thói quen sử dụng phương tiện công cộng cho người dân.

Tuy nhiên, theo TS Cương, giao thông công cộng phải phát triển đồng bộ với các khu đô thị xung quanh. Việc xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại một cách ồ ạt, nhưng hạ tầng giao thông kèm theo chưa tương xứng sẽ xảy ra tình trạng ùn tắc, kẹt xe kéo dài. Do đó, cùng với tập trung phát triển đô thị thành phố cần chú ý phát triển các trục giao thông.

“Người dân không chỉ lên tàu đi một tuyến mà còn có nhu cầu di chuyển khắp thành phố, nên giao thông công cộng phải sớm hoàn chỉnh. Ngoài metro còn có hệ thống xe buýt và các loại hình giao thông công cộng khác để người dân có thể tiếp cận ‘từ cửa đến cửa’, tức từ nhà ở đến nơi họ muốn đến. Lúc đó metro mới phát huy tác dụng”, ông Cương nói.

Nếu giao thông và đô thị phát triển không đồng bộ, người dân vẫn đi xe cá nhân dẫn tới ùn tắc, khiến mọi thứ trở nên luẩn quẩn. Vì vậy quy hoạch giao thông và đô thị “cần nằm trong một phương trình phát triển đô thị của cả thành phố”.

Cùng nhận định kết nối đô thị với giao thông, chuyên gia cao cấp Hà Ngọc Trường, Phó chủ tịch Hội Cầu đường cảng TP HCM, đánh giá 10 khu đô thị dọc tuyến Metro Số 1 mà Sở Quy hoạch Kiến trúc dự thảo cơ bản dựa trên những quy hoạch trước đây. Vấn đề hiện nay thành phố cần tính đến khả năng kết nối giữa các khu đô thị này với các nhà ga metro mới phát huy hiệu quả của dự án.

“Đây là một vấn đề lớn bởi nhiều khu vực sẽ vướng các quy hoạch trước đó, sẽ gặp khó khăn khi điều chỉnh. Đặc biệt, ở gần dự án hiện mật độ xây dựng rất lớn, kiến trúc không đồng đều, hầu hết của tư nhân, nếu muốn sắp xếp lại cực kỳ tốn kém, ngân sách khó làm nổi”, ông Trường nói và cho rằng những bất cập này do từ đầu khi triển khai tuyến metro, việc quy hoạch xung quanh chưa bài bản.

Góp ý về phương thức đầu tư hiệu quả cho các khu đô thị dọc Metro Số 1, theo KTS Ngô Viết Nam Sơn, phát triển hạ tầng giao thông huyết mạch như metro, đại lộ, đường cao tốc… mở ra những cơ hội tăng giá trị đất ở khu vực lân cận. Trước đây, với tư duy đơn ngành, nhà nước chỉ lo làm đường và hạ tầng phục vụ người dân. Điều này xảy ra hệ lụy sau khi giải tỏa, các khu vực xung quanh xuất hiện nhiều nhà siêu mỏng, siêu méo, không xứng tầm với hạ tầng mới. Nhà nước cũng không tận dụng nguồn lực đất đai xung quanh khu vực có hạ tầng đi qua để tiếp tục đầu tư vào các dự án khác.

“Sở Quy hoạch Kiến trúc cần phối hợp các sở ngành khác như Kế hoạch Đầu tư, Tài chính, Tài nguyên Môi trường để có kế hoạch đền bù giải tỏa cho người dân theo giá thị trường. Khi làm hạ tầng xong, giá trị đất tăng lên gấp nhiều lần, nhà nước có thể tự đầu tư sau đó bán lại hoặc đấu giá để nhà đầu tư vào làm”, ông Sơn nói và cho biết với phương án này, thành phố có thêm ngân sách tái đầu tư những dự án khác.

Chuyên gia Hà Ngọc Trường nhìn nhận các dự án đường sắt đô thị có mức đầu tư rất lớn, hàng tỷ USD. Trong khi đây là công trình công cộng, khả năng thu hồi vốn rất khó do chủ yếu qua bán vé, phát triển thương mại kèm theo… Với các tuyến metro trong tương lai, thành phố cần tính việc kết nối từ khi thiết kế, quy hoạch để triển khai đồng bộ dự án với phát triển đô thị xung quanh. Trong đó, thành phố cần có những cơ chế, định hướng thu lợi từ quỹ đất, các dự án bất động sản, dịch vụ, để tái đầu tư hạ tầng giao thông khác.

Là dự án đường sắt đô thị đầu tiên ở TP HCM, Metro Số 1 có tổng mức đầu tư hơn 43.700 tỷ đồng. Toàn tuyến dài 20 km từ Bến Thành (quận 1) đến depot Long Bình (TP Thủ Đức), gồm 3 ga ngầm và 11 ga trên cao. Hiện, toàn dự án đạt 87,5% khối lượng và sẽ tăng lên 91% vào cuối năm nay, dự kiến hoàn thành cuối năm 2023 hoặc đầu năm 2024.

Trước đó, theo Sở Quy hoạch Kiến trúc, các khu đất công trong bán kính 800-1.000 m cạnh các nhà ga Metro số 1 hoặc tuyến Vành đai 2 (đoạn qua TP Thủ Đức) sẽ được quy hoạch lại để bán đấu giá. Việc này giúp thành phố thu lại kinh phí đã đầu tư cho dự án và tái đầu tư các dự án hạ tầng khác.

Hà An – Gia Minh